« Toutes les théories devraient pouvoir être expliquées de manière si simple qu’un enfant puisse les comprendre. » Albert Einstein
Imaginez que vous possédiez un magnifique terrain aux Almadies, au bord de la mer, hérité de vos parents. Vous le partagez à 50/50 avec votre frère qui est aussi votre voisin. Le terrain a une valeur immense, mais pendant des années, il ne vous rapporte pas un seul centime. Pourquoi ? Parce qu’un terrain nu ne produit rien. Pour construire, il faut des milliards. Et vous n’avez pas cet argent (ou du moins, c’est ce qu’on vous a fait croire).
Un jour, un Grand Promoteur International vient vous voir : « Je construis un immeuble gigantesque à mes frais. Si le projet échoue, je perds tout, et vous et votre frère ne perdez rien. »
Le chantier total coûte 8 milliards de francs CFA. Vous salivez déjà, vous avez finalement réussi à “attirer un investisseur” (aka un « partenaire stratégique »). Vous signez, toutes dents dehors, tout heureux.
1) L’illusion du partage
L’immeuble est enfin prêt après des années de chantier. Les premiers loyers tombent. Puisque le terrain est séparé en deux égales parts avec votre frère, la moitié des loyers (50 %) revient à votre côté de votre famille.
Sur la partie des loyers générés par votre moitié, vous vous attendiez à toucher le pactole. Pourtant, vous ne recevez au final que 8.75% des loyers des six premiers mois de votre côté (et donc à peine 4.3% du projet global si on compte le loyer entier avec votre frère). La famille s’inquiète : « Mais on nous avait promis un grand partage du profit, pourquoi ne touche-t-on qu’une miette sur la table ? »
On vous répond : parce qu’avant de partager les bénéfices, le promoteur prend la plus grande partie des loyers (le Cost Gas) pour rembourser ses 8 milliards du chantier, ses études et ses permis. Donc, ce que vous touchez au début n’est pas la fortune attendue, c’est un remboursement des coûts du chantier qui commence.
2) L’illusion du seau d’eau aux 2 fuites.
On vous dit : « Il suffit d’attendre que les 8 milliards de la construction soient remboursés, et ensuite vous toucherez le pactole ! »
Ce qui n’est pas tout à fait exact. Et voici pourquoi.
Un immeuble ne coûte pas seulement cher à construire, il coûte cher à faire tourner (gardiennage, ascenseurs, carburant, entretiens, réparations, etc..). Ces charges sont prélevées sur les loyers chaque année, jusqu’au dernier jour.
Imaginez donc un seau qu’on essaie de remplir d’eau (avec les loyers, les revenus). Au début, vous avez un gros robinet ouvert au fond (le Cost Gas) pour rembourser la construction du promoteur. Mais vous avez aussi un deuxième robinet pour payer l’entretien et le fonctionnement, et celui-là reste ouvert tous les jours, jusqu’à la fin du projet.
Même quand le premier robinet finit par se fermer, l’eau du seau continue de fuir par le deuxième.
Voilà pourquoi l’idée d’« attendre la fin du remboursement des coûts » est un leurre. La fuite des charges d’exploitation ne s’arrête jamais.
3) Le rôle du fils et le piège du banquier-promoteur
Dans cette histoire, il y a un personnage clé qu’il ne faut pas oublier : votre fils (appelons le PETROSEN). Il possède sa propre entreprise. Pour ne pas être un simple spectateur, il a acheté une part de l’immeuble.
Mais où a-t-il trouvé l’argent pour payer sa participation au chantier ? Il l’a emprunté au promoteur lui-même.
Et c’est là que le piège se referme :
La culbute sur les taux d’intérêt. Le promoteur emprunte à la banque à un taux avantageux de 3 %. Mais il prête cet argent à votre fils à 6,5 %, un taux qui grimpe ensuite jusqu’à 8% voire 11 %. Le promoteur s’enrichit donc deux fois : sur la construction, ET sur les intérêts qu’il fait payer à votre fils !
Pourquoi l’argent du fils n’entre pas à la maison ? Parce que tout ce que gagne le fils sert d’abord à rembourser cette dette étouffante au promoteur, puis à payer sa part de toutes les factures d’entretien. Son argent reste bloqué dans un compte séquestre qu’il ne peut toucher. Par conséquent il ne peut pas financer directement les besoins de la famille.
4) Le vrai piège : qui tient le stylo ?
Le vrai danger dans ce contrat, ce n’est pas de se battre sur les pourcentages affichés sur le papier. Ce sont les factures.
Puisque c’est le promoteur qui gère le chantier et l’exploitation, il décide de tout :
Il peut surfacturer à volonté : S’il décide de commander un équipement à 100 millions au lieu de 40 millions, c’est lui qui choisit. Plus la facture est élevée, plus le jour où le projet devient rentable pour vous est repoussé.
Il peut aussi s’engager dans le népotisme et le favoritisme : Rien ne l’empêche d’attribuer les plus gros contrats de sous-traitance à ses propres filiales ou à ses partenaires historiques. Il se paie lui-même en gonflant les factures du projet.
Vous payez sans décider : Chaque fois qu’il dépense un franc de trop, l’essentiel de cette somme sort en réalité de votre poche. Car cet argent aurait dû devenir du bénéfice partagé avec vous.
Et pour contester un tarif gonflé ou un contrat douteux, vous devriez vous engager dans des années de procès complexes devant des tribunaux à l’étranger.
5) Le coup de grâce : la revente sur le marché international
Il y a un dernier engrenage que les bilans officiels ne montrent jamais, et c’est pourtant le plus gros gâteau.
Imaginez qu’au début, le promoteur vous ait dit que « pour lever le financement des 8 milliards de la construction, mon fils va devoir acheter tous les loyers futurs au rabais pour 10 ans. Mon fils nous payera (toi et moi) 100 milles francs pour chaque appartement, à charge pour lui du sous-louer à quiconque. Son bénéfice sera à lui exclusivement, tu n’y toucheras pas ».
Une fois l’immeuble terminé, le fils du promoteur qui vous avait acheté vos loyers des Almadies au rabais, les sous-loue immédiatement sur Airbnb à des touristes pour au moins 2 fois plus cher… tout en gardant 100 % de la plus-value.
Donc, le contrat prévoit que tout le gaz extrait est vendu sur place (après liquéfaction) à la filiale commerciale du promoteur à un prix « cassé », indexé par exemple à, par exemple 9,5 % du cours du pétrole Brent. C’est sur ce prix de départ au rabais qu’on calcule les revenus et la petite part qui vous revient.
Elle prend ce même gaz, le charge dans ses navires méthaniers, et va le revendre sur le marché international (en Europe au prix TTF ou en Asie) au moins au double, du prix d’achat !
Donc, si l’on calcule la part de l’État non pas sur le prix bradé à la sortie, mais sur la valeur réelle du gaz vendue dans le monde, notre part réelle tombe à une minuscule fraction de la richesse sortie de notre sol.
6) La seule vraie richesse qui reste
Sur le chantier, le fils n’a pas seulement apporté de l’argent. Il a envoyé ses propres jeunes ingénieurs et techniciens. Il les a payés de sa poche, en plus de payer les ingénieurs et ouvriers du promoteur.
Cela semble coûteux, mais c’est le seul vrai gain de la famille dans cette affaire.
Le gaz finit par s’épuiser. Le promoteur repartira un jour avec ses bateaux, ses machines et ses milliards. Le terrain redeviendra nu, et contrairement à un immeuble, un gisement vidé ne se reconstruit pas.
En revanche, les jeunes ingénieurs qui ont appris le métier pendant six ans sur
le chantier, eux, restent.
7) En résumé : la leçon pour l’avenir
L’enjeu n’a jamais été de savoir quelle part théorique on nous promet sur le papier, mais qui valide les factures et qui vend le produit sur le marché.
Vérifier les factures du promoteur, c’est discuter d’un argent qui est déjà sorti de votre poche.
Signer les chèques et contrôler la revente, c’est maîtriser la valeur avant qu’elle ne s’évapore.
C’était tout ça l’enjeux des renégociations dont le Président, son Premier Ministre et son Ministre actuels ne veulent plus entendre parler.
Maintenant, si vous avez un autre terrain de valeur supérieure (comme Yakaar-Teranga), allez-vous refaire le même contrat après cette expérience ?
C’est tout l’enjeu des futurs projets : ne plus être l’associé passif qui subit le Cost Gas, rembourse des emprunts toxiques et se fait doubler sur le commerce du gaz, mais devenir l’opérateur qui décide et qui vend.
Et si nous pouvons enfin l’exiger aujourd’hui, c’est parce que nous avons un leader qui comprend les enjeux et qui y croit, et nos jeunes formés sur le chantier sont enfin prêts.
Alioune Guey
Ex DG de PETROSEN SA
